מחזור משכנתא – כך תשדרגו את המשכנתא שלכם

יש לכם משכנתא? המצב הפיננסי שלכם עבר שינויים במהלך תקופת הפירעון? או שאולי ישנם חדשות בשוק המשכנתאות בארץ? גם אם הוצאתם משכנתא בעבר וכיום היא כבר אינה מתאימה עבורכם, תמיד תוכלו להחליפה במשכנתא חדשה מתאימה יותר, באמצעות מחזור משכנתא.

מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא פעולה בה מסלקים את המשכנתא הישנה ומחליפים אותה במשכנתא עדכנית ואטרקטיבית יותר. במסגרת המחזור, תוכלו לבחור מסלולים ותנאים משופרים, בהתאמה למצב הפיננסי החדש שלכם ולמצב הריביות ולתנאים העדכניים בשוק. 

תוכלו לערוך בדיקה יעילה בעזרת יועץ משכנתאות שימליץ לכם האם משתלם לכם למחזר את המשכנתא שלכם.

מתי כדאי למחזר משכנתא?

מחזור משכנתא כדאי בשני המצבים הכלכליים הבאים: 

  1. שינויים כלכליים במשק – קודם כל, חשוב שתעקבו אחר תנאי השוק המשתנים מעת לעת. כאשר מתרחש שינוי שבא לטובת הלווה לרוב יהיה לכם שווה לבצע מחזור.

 לדוגמא: אם קיימת הפחתה גדולה בגובה הריביות בשוק, כדאי לכם למחזר את המשכנתא הקיימת בריבית הזולה והמשתלמת. כך גם, מדי פעם, מתווספים מסלולים חדשים למשק שכדאי לבדוק האם הם יכולים להוזיל את המשכנתא.  

  1. שינויים כלכליים בחיים האישיים – מחזור משכנתא מומלץ גם כאשר מתרחשים שינויים כלכליים משמעותיים בחייכם האישיים, כגון: הרחבת המשפחה, עלייה במשכורת, הכנסה חד פעמית גדולה כמו ירושה, או לחילופין, מצב כלכלי דחוק ועוד. באמצעות המחזור תוכלו להרכיב תמהיל משכנתא חדשה שיתאים ליכולת ההחזר החודשי העדכנית שלכם.

אם המצב הכלכלי שלכם השתפר, שווה לכם להגדיל את ההחזר החודשי ובכך לסיים מהר יותר את תקופת ההלוואה ולחסוך בכסף רב.

לעומת זאת, אם גדלו ההוצאות ואתם מתקשים לעמוד בהחזרים החודשיים, תוכלו להקטין אותם בהתאם ליכולת שלכם. כך ניתן לשחק עם תנאי המשכנתא השונים ולהתאימם לצרכים החדשים.  

חשוב לקחת בחשבון

מחזור משכנתא תוכלו לבצע גם בבנק בו מתנהלת המשכנתא שלכם וכן בכל בנק אחר שתבחרו. כך שמומלץ שתבחנו הצעות משכנתא גם בבנקים אחרים. 

חשוב לזכור שמעבר לבנק אחר כרוך בתשלום פתיחת תיק. אך, יתכן מאוד שהוא שבכל זאת יהיה משתלם ביחס לחיסכון שתפיקו מעצם המחזור בבנק החדש. בכל מקרה לפני שאתם עושים את הצעד הזה של מחזור משכנתא, קחו בחשבון שהמחזור כולל תשלום קנסות ועמלות יקרות שחשוב לבדוק אותן לפני כן עם הבנק, כדי לחשב את כדאיות המחזור.  

אלו סוגי עמלות נגבים בעת מחזור משכנתא?

  • עמלת אי הודעה מראש – עמלה בגובה 0.1%. רק אם לא הודעתם מראש על כוונתכם לבצע מחזור, תדרשו לשלם את העמלה. במקרה שתעדכנו עשרה ימים קודם שאתם רוצים למחזר, תחסכו את התשלום.

 

  • עמלה תפעולית – עמלה נמוכה בגובה כמה עשרות שקלים עבור שכר טרחה. עמלה זו תדרשו לשלם עבור ביצוע פיזית של פעולת המחזור. עמלה זו קבועה ולא ניתן לבטלה.

 

  • עמלת היוון – העמלה הגבוהה והמשמעותית ביותר. עמלה זו מחושבת בהתאם לפער שבין גובה הריבית שהייתה במועד לקיחת המשכנתא, לבין הריבית הממוצעת במשק בזמן הפירעון, על פי הגדרת בנק ישראל. 

 

  • עמלת מדד ממוצע – עמלה זו קיימת רק במקרה בו מסלול המשכנתא הישן היה צמוד למדד ורק כאשר הפירעון מתבצע בין הראשון לחמש עשרה לחודש. מדד המחירים מתפרסם כל ה-15 לחודש. עמלה זו נגבית כדי לכסות ההפסדים שגובה הפירעון לבנק בעקבות עלייה במדד המחירים, בין התאריכים ה-1-15 לחודש. גובה העמלה הוא מחצית משיעור המדד בממוצע ב-12 המדדים שקדמו לפירעון. 

 

  • עמלת הפרשי שער – עמלה זו קיימת רק במסלולים צמודים למטבע חוץ. גובה העמלה מחושב על בסיס ההפרש בין שער המטבע ביום הפירעון לבין יומיים אחר כך. עמלה זו ניתן לחסוך על ידי הודעה מראש של יומיים קודם הפירעון. 

במקרים מסוימים תהיינה הוצאות נוספות: 

  • אגרת ביטול משכנתא קיימת
  • תשלום עבור הערכה מחודשת של שמאי מקרקעין
  • תשלום עבור נסח טאבו למחזור משכנתא
  • עמלה בגין פתיחת תיק עבור משכנתא חדשה 

מדוע כדאי למחזר משכנתא?

נחדד את השאלה, מה יום מיומיים, מדוע שדווקא עכשיו יהיה כדאי למחזר את המשכנתא, בעבר לא היו משכנתאות טובות?! המשכנתאות היום רווחיות יותר?!

ניתן קצת רקע לפני שנענה את התשובה. בשנים האחרונות המשק הישראלי חווה עליות ומורדות, שגרמו לתהפוכות כלכליות, משברים וחוסר יציבות כלכלית. מהפכות אלו השפיעו על המשק וכתוצאה מכך היו ירידות דרסטיות במחירי השוק. במקביל, הבנקים פועלים בתחרות. הם מנסים למשוך לקוחות כדי לגדול כלכלית ובעקבות כך הם מוזילים ריביות על הלוואות ומציעים תנאים משופרים.  בנוסף, גם ריבית העוגן של בנק ישראל צנחה ל-0.1%, שהיא ריבית נמוכה ביותר. 

בשנתיים האחרונות, צנחו שיעורי הריביות במשק ומדד המחירים לצרכן גם כן ירד באופן משמעותי. בעקבות כך, גם ריביות של מסלולי משכנתא צמודים למרכיב הפריים, מסלולים צמודים למדד ומסלולים קבועים, ירדו בהתאם.

הירידה החדה הזו במשק, מזמינה את בעלי המשכנתאות הישנות לקפוץ על ההזדמנות ולהוזיל את המשכנתא. כמובן רק לאחר שוודאו שהתנאים המעודכנים טובים יותר מתנאי המשכנתא שהיו להם בעבר.

לעומת זאת, כאלה שלקחו משכנתא בזמנים של הוזלה במשק, שהריביות היו נמוכות, יראו שלכאורה לא מאוד כדאי להם למחזר. אלא אם כן, המצב הכלכלי האישי שלהם חווה שינויים לטוב ולמוטב ואלו עשויים להשפיע על היכולת הכלכלית הקיימת.

אז איך בודקים אם כדאי למחזר משכנתא?

אם אכן מצבכם האישי השתנה וההחזר החודשי לא מתאים לכם, כדאי לכם לעשות חישוב מחדש. המטרה שלפניכם היא, להקטין את ההחזר החודשי. ערכו השוואה של רווחים מול הפסדים ומצאו מי גובר על מי. זאת אומרת, אם למשל אתם רוצים שההחזר החודשי יקטן באלף ש"ח, ערכו חישוב במחשבון המשכנתא עם הריביות והחדשות הניתנות בשוק. כעת ערכו רשימה של כל ההוצאות הנלוות למחזור. וודאו שלא הפסדתם מהסיפור הזה כסף. 

אם אתם רוצים למחזר את המשכנתא כי שמעתם על הוזלה בגובה הריביות ואתם רוצים לחסוך כסף, אל תפעלו בפזיזות, ערכו טבלה של רווח מול הפסד. כעת המטרה שלכם היא לחסוך כסף. בעמודה אחת, חשבו במחשבון משכנתא על פי הריביות החדשות בשוק ורשמו את סכום הכסף שאתם עתידים להרוויח. בעמודה  השנייה, רשמו את כל ההוצאות של מחזור. אם עדיין, למרות ההוצאות, הרווח של המחזור נשאר גדול, כדאי לכם למחזר את המשכנתא שלכם.

נשמע מסובך מדי? אם תתייעצו עם יועץ משכנתאות לא תסתבכו. הוא ימפה את המצב שלכם. יתן תמונת מצב מדויקת יותר שתכלול את כל הנתונים שיש לקחת בחשבון, ובסופו של דבר, יקבע את כדאיות המחזור. 

מהם המסלולים המומלצים ביותר למחזור משכנתא?

קודם כל, חשוב שתכירו את מגוון המסלולים ותבינו את ההבדלים ביניהם, מבחינת רמת הסיכונים שלהם. ישנם מסלולים רבים בדרגות סיכון שונות. כדי שלא תיקחו סיכונים גבוהים מדי, תוכלו לשלב מספר מסלולים במשכנתא שלכם. 

באמצעות שילוב מספר מסלולים, תקטינו את רמת הסיכון שלכם להתייקרות המשכנתא. כך במקרה שבמסלול אחד הריבית עלתה, שאר מסלולי ההלוואה נשארים קבועים. לפעמים גם יהיו מסלולים בהם הריביות תרדנה. כך תשמרו על איזון המשכנתא שלכם ותמנעו שינויים קיצוניים בהחזר החודשי.

הרכב מסלולי משכנתא מכונה תמהיל משכנתא. 

המומחים שלנו ממליצים לא להסתפק בהצעת משכנתא אחת מבנק אחד, אלא לבקש הצעות מכמה בנקים ולערוך השוואה ביניהם, כדי להגיע למשכנתא זולה או משופרת מקודמתה. 

מה חשוב לבדוק לפני מחזור משכנתא?

  • עמלות והוצאות נלוות – ישנן הוצאות נלוות שפרטנו למעלה, שיכולות לעלות ביוקר. חשבו כמה יעלה לכם המחזור בסופו של דבר.
  • יתרת תקופת ההלוואה – אם תקופת ההלוואה מסתיימת בשנים הקרובות, סביר להניח שלא ישתלם לכם לשלם עמלות והוצאות נלוות למחזור. לעומת זאת, אם אתם עדיין   בתחילת הדרך ומחזור יוביל לשיפור התנאים והוזלת המשכנתא, במצב כזה לכאורה הוא יהיה כדאי.
  • משתנים כלכליים במשק – גובה הריבית היא בעלת ההשפעה המשמעותית ביותר על גובה המשכנתא. ככל שהריביות נמוכות, כך הכדאיות לבצע מיחזור עולה והופכת לאטרקטיבית יותר וכן להיפך.

ממחזרים גם ביטוח משכנתא?

חלק מהפעולות הנדרשות בתהליך לקיחת משכנתא, זה רכישת ביטוח חיים וביטוח מבנה. בהזדמנות זו, כשאתם פונים למחזר משכנתא, כדאי לכם לבדוק את כדאיות הביטוחים שלכם:

  1. יתכן שבזמן שלקחתם משכנתא מיהרתם בתהליך ולא השקעתם מאמץ לבדוק איזו חברת ביטוח משתלמת יותר. 
  2.  בדרך כלל חברות הביטוח נותנות הנחה לשנים הראשונות כשבשנים הבאות משלמים מחיר יקר יותר. 

זה הזמן לערוך סקר שוק ולהשוות בין הביטוחים. אם תעברו לחברת ביטוח חדשה, יתכן ותוכלו לקבל שוב הנחה לשנים הקרובות. כך תוכלו לחסוך הרבה מאוד כסף.

לסיכום:

אם יש לכם משכנתא, כדאי לכם להיות ערניים ולבדוק פעם בשנה אם חלו שינויים בשוק, אולי הריביות בירידה משמעותית או שהבנקים נותנים תנאים מיוחדים באופן זמני. 

כך גם אם מצבכם הכלכלי השתנה לטוב ולמוטב, אולי זכיתן בירושה ואתם רוצים לפרוע חלק מהחוב, אולי משפחתכם התרחבה והוצאות ההחזר החודשי חונקות אתכם. בכל מקרה תוכלו למחזר את המשכנתא ולהתאים אותה למצב החדש שלכם. 

כשאתם פונים למחזר את המשכנתא, בקשו הצעות ממספר בנקים, ערכו השוואה ביניהן וקחו בחשבון את כל הפרמטרים החשובים לבחינת כדאיות המיחזור.

מחזור משכנתא, בדיוק כמו נטילת משכנתא ראשונה, דורש ידע נרחב, הכרה מלאה בפרטים הרבים והבנה מלאה במושגים והמונחים הרבים המרכיבים את עולם המשכנתאות. חשוב גם להיות מעודכנים כל הזמן במשתנים הרבים בשוק המשכנתאות ולדעת לערוך משא ומתן נכון עם הבנקים, במטרה למחזר את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה משופרת ואטרקטיבית יותר ביחס לזו הקיימת. 

כמובן שהמשכנתא צריכה להיות בהתאמה מלאה לצרכים וליכולות העדכניים שלכם. תוכלו להיעזר במחשבוני משכנתא אותם מעמידים הבנקים לרשות הציבור באתרי הבנקים. באמצעותם תוכלו לחשב באופן כללי את תמהיל המשכנתא לפני שאתם פונים לבנק. 

מעוניינים להגיע למשכנתא הנכונה עבורכם? מוזמנים אלינו לפגישת ייעוץ ראשונית חינם, ללא התחייבות. אנחנו נוביל אתכם למשכנתא הטובה ביותר עבורכם, בלווי אישי צמוד ובאופן הידידותי והמהיר ביותר.

לקבלת ייעוץ ביטוח מקצועי השאירו פרטים
אצלינו תמיד תקבלו את חוות הדעת הכי מקצועית