בדרך לרכישת דירה? המדריך ללקיחת משכנתא כאן לפניכם!

מעוניינים לרכוש דירה? חסכתם כסף למטרה זו, אך הסכום רחוק עדיין ממחיר הדירה? מחפשים מקור מימון נוסף ואפילו עיקרי? 

משכנתא היא מילת המפתח. כנראה שמעתם עליה הרבה. בשורות הבאות נסביר איך כל זה קשור אליכם ומה באמת חשוב שתדעו. 

מה זה בכלל משכנתא?

משכנתא זו  הלוואה גדולה וארוכת טווח הניתנת למימון רכישת דירה על ידי בנק או גוף מלווה אחר.

כדי להבטיח את החזר ההלוואה, הבנק מעניק את ההלוואה תמורת שיעבוד הנכס לבנק. שעבוד נכס מהווה תנאי בסיסי לקבלת המשכנתא והוא גם ישפיע משמעותית על סוג המשכנתא שתקבלו. 

משכנתא ניתנת למטרות הבאות:     

  • רכישת מגרש לבניית בית מגורים.
  • רכישת דירה למגורים.
  • שיפוץ דירה.
  • מחזור משכנתא – החלפת משכנתא קיימת במשכנתא חדשה.
  • לכל מטרה פרטית ולא עסקית – תמורת שיעבוד נכס שנמצא בבעלות מבקש המשכנתא.

מה ישפיע על גובה המשכנתא שתקבלו מהבנק?

לפני שנפרט את כל הגורמים, חשוב לנו שתבינו את העיקרון שעומד מתחת. כאשר הבנק נותן לכם הלוואה, הוא לוקח סיכונים. אולי לא תצליחו להחזיר לו את כל הכסף… לכן, כאשר לקוח רוצה לקחת משכנתא, הבנק בודק את רמת הסיכונים שיש לו מביצוע העסקה ולפי זה הוא יחליט  אם הוא מאשר את העסקה וכמה הוא מוכן להלוות. ככל שתהיו יותר "מסוכנים" לבנק, הוא יחשוש לתת לכם הלוואה גדולה וכמובן שהריביות תהיינה גם הן גבוהות יותר.   

  1. מטרת הרכישה:

בנק ישראל קבע כי:

  • לרכישת דירה ראשונה הבנק יוכל לתת 75% מימון. (אם הדירה עולה מיליון ש"ח, הבנק ייתן 750,000 ש"ח, והקונה יצטרך להביא 250,000 ש"ח, 70%).
  • ברכישת דירה לצורך שיפור דיור, הבנק נותן עד 70% מימון.
  • בדירה להשקעה תוכלו לקבל 50% מימון מהבנק. 

שימו לב! ככל שההון העצמי שתביאו יהיה גבוה יותר, הריביות שתקבלו תהיינה זולות יותר, כי ככל שגובה ההלוואה נמוך, הסיכון שלא תחזירו את הכסף קטן.

2. גובה ההכנסה החודשית ורמת ההוצאות שלכם, ישפיעו על החלטת הבנק לאשר לכם סכום גבוה למשכנתא. הבנק מוכן לאפשר ללווה להחזיר מדי חודש עד מקסימום 40% מגובה ההכנסה הפנויה. אם יש לכם משכורות נמוכות והלוואות שאתם צריכים להחזיר מידי חודש, ישאר לכם סכום פנוי נמוך אותו תוכלו להחזיר מדי חודש. לכן, הבנק לא יאשר לכם לקחת הלוואה גדולה. הוא לא רוצה שתישארו ללא יכולת כיסוי.

3. התנהלות כלכלית לא מחושבת כמו צ'קים חוזרים, הוראות קבע שלא שולמו בזמן, פיגורים וכו', יגרמו לבנק לחשוש מכם. הוא יחשוש שאולי לא תוכלו לעמוד בהחזרים. לכן, אם מצבכם קיצוני, הבנק לא יסכים לתת לכם בכלל משכנתא, אבל אם אתם "בינוניים" כנראה שהבנק יאפשר לכם משכנתא עם ריביות יותר יקרות. 

מהם השלבים לקבלת המשכנתא?

1. קבלת אישור עקרוני לפני שתקבלו את המשכנתא,עליכם להגיש בקשה לאישור עקרוני מהבנק. מה צריך להביא לצורך קבלת אישור עקרוני?

  • צילום ת.ז. עם ספח פתוח. 
  • 3 תלושי שכר אחרונים.
  • עו"ש של 3 חודשים אחרונים.

הבנק יבחן את מצבכם הכלכלי והאישי ואת ערך הנכס ובתום 48 שעות תקבלו תשובה האם אתם זכאים למשכנתא ועל איזה סכום.

גובה הריביות הרשומות באישור העקרוני תקפות ל-24 יום ממועד קבלת האישור עד לסגירת המשכנתא. האישור אינו מהווה התחייבות מצד הבנק או מצד מבקש ההלוואה.

תוכלו לבקש אישור עקרוני לפני סגירת חוזה ואז לא תדרשו להגיש נתונים על הנכס. באמצעות האישור, תוכלו לכוון את עצמכם בחיפוש אחר דירה, בהתאם לגובה המשכנתא שאושרה עבורכם.

2. בדיקת המידע שהעברתם לבנק, בעת הבקשה לאישור עקרוני – בעת סגירת ההלוואה תדרשו על ידי יועץ המשכנתאות של הבנק להגיש מסמכים שונים כמו: חוזה רכישה, אישור בטאבו, בטחונות ועוד, בהתאם לדרישות הבנק לצורך בדיקת נכונות המידע שהעברתם לבנק. 

לאחר ההליך הבירוקרטי, יועץ המשכנתאות של הבנק ירכיב עבורכם תמהיל משכנתא, בהתאם לצרכים והיכולות האישיים שלכם. 

אזהרה: בואו לבנק אחרי שכבר עשיתם שיעורי בית, חקרתם את כל המסלולים והאפשרויות העומדות לרשותכם ויש בידכם תמהיל משכנתא מוכן אותו אתם רוצים. יועץ מטעם הבנק לא יחפש את טובתכם, הוא רוצה לתת לכם ריביות יקרות כדי שהבנק ירוויח עליכם. אל תעזרו לו להרחיב את הקופה, שמרו על הכסף שלכם. בנקודה זו חשוב להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה. 

3. חתימה – לאחר שבחרתם תמהיל משכנתא, הגעתם לשלב סגירת העיסקה. כלומר חתימה על מסמכי המשכנתא ומסירת שעבוד הנכס והביטחונות הנדרשים על ידי הבנק.

4. קבלת המשכנתא – לאחר סגירת העסקה, שטרות המשכנתא יעברו לבנק של מוכר הדירה ואתם, משוחררים הביתה!

השלבים הנ"ל הם כלליים וכל בנק רשאי להוסיף כרצונו.

אם אנחנו מדברים על משכנתא, מהיכן עלי להשיג את ההון עצמי?

מה זה בכלל הון עצמי?

כאשר רוכשים נכס, התשלומים מתחלקים ל-2. הון עצמי ומשכנתא.

הון עצמי זה הכסף שאתם חייבים להביא מהבית ותדרשו להגיש אותו כבר בתחילת העסקה. 

משכנתא, זו ההלוואה שהבנק מוכן לתת לכם לצורך השלמת רכישת הדירה.

טיפ חשוב!

אם יש ברשותכם סכום גבוה של הון עצמי, אל תשאירו אותו בבית, נכון שהבנק מוכן לתת לכם יותר, אבל ככל שהוא מממן יותר, הוא גם דורש ריביות יקרות מאוד. לכן כדאי לכם להשקיע כל מאמץ כדי לצבור עוד כסף ולהגדיל את ההון העצמי.

מדוע בכלל חייבים להביא הון עצמי?

הבנקים חוששים להגיע למצב של לקוחות שלוקחים משכנתא בלי לחשוב פעמיים ובסוף פושטים רגל. הבנק מפחד שהוא לא יקבל את שלו. ברגע שאתם נדרשים להביא הון עצמי, אתם שוקלים היטב את הרכישה לפני ביצוע העסקה ולא קונים כל יום דירה חדשה בלי כיסוי הגיוני. 

כך הבנק מונע מרכישות בלתי שקולות וחסרות אחריות, להתבצע.

כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?

לדירה ראשונה: 25% ממחיר הדירה.

דירה לצורך שיפור דיור: 30%.

דירה להשקעה: 50%.

במחיר למשתכן: 25% ממחיר הדירה בשוק. מכיוון שדירות במחיר למשתכן נמכרות במחיר מוזל בסבסוד המדינה, אחוזי ההון העצמי יהיו כ -10% ממחיר הדירה בפועל אחרי ההוזלה. מינימום 100,000 ש"ח.

תכלס, איך מגייסים הון עצמי?

אנו מקווים שיש ברשותכם סכום ראשוני להון עצמי…איך תגדילו אותו?

ישנן כמה אפשרויות, בחרו באלו המתאימות לכם ביותר.

  1. הדרך המקובלת והרווחת היא לחסוך. חסכו, חסכו ושוב פעם חסכו. אל תזלזלו בשקל, פרוטה לפרוטה תצטרף לסכום גדול.
  2. ישנה אפשרות לקחת הלוואה. דרך זו מתאימה רק לבעלי יכולות כלכליות והכנסה מסודרת. אם אתם מתכננים לקחת הלוואה קחו בחשבון שההכנסה הפנויה שלכם נשארת מתאימה להחזר החודשי הרצוי למשכנתא.

למעשה, עדיף להימנע מלקחת הלוואה, כי יתכן שתתקשו לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים של משכנתא + הלוואה.

  • הורים תומכים. לעיתים הורים מציעים לילדים סכום כסף או הלוואה על חשבונם. או שהם עוזרים בכך שהם משמשים כערב משלם. וישנם הורים נדירים שמשלמים עבור ילדם את ההחזר החודשי של המשכנתא.
  • משכון דירה נוספת. אם יש בבעלותכם דירה נוספת, תוכלו למשכן אותה ובתמורה לכסף לשלם את ההון העצמי לדירה החדשה.
  1.  
  • קרן השתלמות. אם אתם עובדים במקומות עבודה בהם קיימת קרן השתלמות כמו עובדי הוראה, עובדי מדינה ועוד, תוכלו להלוות מקרן זו ולקבל ריביות זולות מאוד. הלוואה זו היא היא כדאית מאוד כי הריביות בה נמוכות. 

רוצים לקבל מידע נוסף בתחום המשכנתאות? יש לכם שאלה? אנו נשמח לענות לכם עליה! מוזמנים להשאיר כאן פרטים ליצירת קשר. כדי להצליח להוזיל משכנתאות צריכים להיות מומחים. הגעתם למקום הנכון. המומחים שלנו עוסקים בייעוץ משכנתאות מסביב לשעון.

לקבלת ייעוץ ביטוח מקצועי השאירו פרטים
אצלינו תמיד תקבלו את חוות הדעת הכי מקצועית